“Hay tres cosas que importan: ubicación, ubicación, ubicación”. La frase es una de las mejores y de las más utilizadas entre los profesionales en bienes raíces para explicar lo esencial que representa el lugar para el valor de cualquier propiedad. Fue acuñada por Harold Samuel, un británico que fundó Land Securities, la mayor empresa en bienes raíces del Reino Unido.
La frase no es exclusiva de los bienes raíces habitacionales, sino que puede trasladarse a los utilizados por empresas para situar sus sedes.
En una gran parte de los casos, la ubicación se encuentra entre los aspectos esenciales que se deben cuidar al fundar una empresa, sin importar el giro al que pertenezca.
A menos de que tu compañía se dedique a dar servicio a domicilio y contacte a los clientes por internet, por ejemplo, el ubicarte correctamente en un local adecuado es un aspecto al que le tienes que dedicar tiempo y cuidado, porque el éxito o fracaso podría depender de si lo haces bien.
De hecho, según 41% de los emprendedores, el estar en un “punto de venta no adecuado” fue un factor determinante para haber fracasado, según un estudio realizado por la iniciativa Fuck Up Nights y el Instituto de Emprendimiento Eugenio Garza Lagüera.
“Escoger una ubicación para tu empresa es quizá la más importante decisión que el dueño de una pequeña o mediana empresa debe tomar, por lo que requiere planeación e investigación precisa”, dice la Small Business Administration, la dependencia dedicada a ofrecer consejo y asesoría a los emprendedores en Estados Unidos.
Entre los aspectos que debes tomar en cuenta está la demografía –es decir, la población que se encuentra en la zona–, tu cadena de suministro, la competencia, tu presupuesto, y la comprensión de leyes e impuestos del lugar, señala la institución.
Paso 1: ¿Realmente lo necesitas?
Sí, el local es uno de los puntos más importantes, pero sólo en algunos casos no es esencial.
Lo primero que debes preguntarte es si es necesario rentar o no un lugar. Muchos negocios empiezan con el emprendedor trabajando en casa y dirigiendo las operaciones desde ahí.
“Para algunos negocios el clásico consejo de ‘ubicación, ubicación, ubicación’ hace la diferencia entre festín o hambruna, pero para otras la locación puede ser mucho menos importante”, sostiene Nolo, una consultoría dedicada a orientar legalmente a empresas.
Si realizas trabajo a domicilio y contactas a tus clientes por otra vía que no es la de un punto de venta, quizá este sea tu caso.
Pero ya resolviste esta primera interrogante y has decidido que buscar un local es lo mejor para tu empresa. Ahora, ¿rentar o comprar? La recomendación cuando se inicia siempre será la de rentar, asegura Carlos Angulo, director general de Coldwell Banker Urbana.
“Rentar el local siempre va a representar menos riesgo de capital”, asegura. Esto va a permitirte que con el tiempo te des cuenta si el negocio está funcionando adecuadamente y debido a su temporalidad, te permitirá tener un margen para tomar decisiones.
“El contrato te da el tiempo suficiente de analizar el mercado en el que te encuentras, si el negocio está avanzando como debe de ser y teniendo el crecimiento que debe, posteriormente ya puedes pensar en si te conviene comprar o no el local”, sostiene el especialista inmobiliario.
Estudia a tus clientes
Para encontrar el lugar perfecto necesitas conocer los hábitos de consumo de las personas a las que les vas a vender. No todos los negocios son iguales y mientras que a algunos les favorece el tráfico vehicular, a otros, como cafeterías, les ayuda más el que una gran cantidad de gente esté caminando durante el día, por ejemplo.
Sin embargo, son muchas variables que deberás tomar en cuenta para tomar la decisión final, además del tránsito de gente o vehicular, si es que así lo necesitas, deberás tomar en cuenta el nivel socioeconómico de los habitantes de la zona, por ejemplo.
Para explicarlo mejor: en el caso de que quieras poner un restaurante de comida sana, necesitarás colocarte en un lugar en el que la gente esté dispuesta a pagar el precio de tus platillos.
“No te puedes ir a un mercado medio bajo sino que necesitas una zona ejecutiva media alta para operar. Hallar el lugar en el que está el nivel económicamente correcto de tus clientes es importante dependiendo del negocio del que se trate”, sostiene Angulo.
Para analizar todas estas variables, necesitas realizar un estudio de mercado que te permita conocer a tus clientes, competidores y a tu propia industria, sostiene la Small Business Administration.
¿De qué se trata este estudio? Es “un proceso que consiste en analizar datos que te permitan entender qué productos y servicios están en demanda y cómo ser competitivo. La investigación de mercado también te puede ayudar a reducir riesgos, identificar problemas de tu industria e identificar oportunidades de venta”, explica.
Para ello necesitas recabar toda la información disponible y puedes ayudarte con las estadísticas sobre niveles socioeconómicos y zonas geográficas del Instituto de Estadística y Geografía (Inegi) y la Asociación Mexicana de Investigación de Mercado y Opinión Pública, entre otras instituciones.
Si bien esta información es sumamente útil, también deberás hacer investigación de campo, es decir, plantarte en el lugar y analizar a las personas que pasan.
Todos estos datos te permitirán ir construyendo una base de datos sobre los lugares en los que estás planeando establecerte y decidir finalmente cuál te conviene más.
“Yo no pondría una tienda de balones de futbol en una pista de patinaje, no es el mercado adecuado, necesitas buscar a dónde van tus clientes para ir ahí”, sostiene el especialista en temas inmobiliarios.
Esta parte del proceso es de suma importancia. Este 41% de emprendedores que aceptaron haber fracasado por no tener un punto de venta correcto también aceptaron que en el camino tuvieron muchos problemas porque hicieron un estudio de mercado muy débil.
En este sentido, este estudio concluye que los emprendedores construyen productos y servicios que en realidad no tienen un mercado. Así que junto con la búsqueda del lugar, debes también poner atención a la toda la estrategia de mercadotecnia de tu compañía, en ésta, debe de embonar perfectamente el lugar en el que te establezcas.
De a cómo
Ahora, ¿cuánto es lo que debes gastar en la renta del local? Hay varias estimaciones. La Unión Central de Crédito de Arizona recomienda que, por ejemplo, para un restaurante gastes entre cinco y 10% de lo que se gana por ventas al año. Hay que tomar en cuenta que los márgenes de ganancia de un restaurante es menor que otros pequeños negocios, señala la institución.
Para el especialista de Coldwell Banker Urbana, no se debe pagar más de 30% del presupuesto mensual de operaciones de la empresa.
“Muchas veces quieren rentar algo que va mucho más de sus posibilidades y a la hora de pagar se vuelve un martirio”, sostiene.
Así que primero haz cálculos de tus expectativas de venta y con base en eso busca un lugar que sea accesible para tu presupuesto.
Sin miedo a la competencia
En muchas ocasiones se teme a situarse en algún lugar en el que exista competencia de otras empresas que tienen el mismo ramo.
Esto, sin embargo, puede tomarse como una oportunidad, coinciden los especialistas, ya que puede ayudarte, tanto a mejorar la calidad para poder competir mejor con ellos, como a establecerte en un espacio que la gente ya ubica por ese tipo de productos o servicios que vendes tú y tu competencia, lo que puede asegurarte cierto flujo de clientes.
A la hora de firmar
Para obtener un espacio para comercializar tu producto o servicio deberás firmar un contrato que seguramente estará hecho por tu arrendador, lo cual implica que es casi seguro que tus intereses no serán una prioridad, señala la consultoría Nolo.
En este sentido, la recomendación es empaparte bien de las condiciones que vienen en el documento y sobre todo, tener en cuenta que seguramente es posible negociar.
“No importa qué tan oficial se vea el documento del arrendador, ten en cuenta que el contrato es negociable y esto depende de varios factores no precisamente legales, como la demanda del lugar o algunos otros detalles”, sostiene la consultoría.
El éxito está, advierte, en el conocimiento que tengas de las cláusulas y del mercado. No te dejes intimidar por términos legales, siempre investiga y pregunta antes de firmar, ya que cuando lo hagas, será demasiado tarde para hacer algún cambio.
Otro aspecto que deberás de tomar en cuenta es que seguramente vas a tener que realizar gastos adicionales de remodelación u otros aspectos que podrían mermar tu presupuesto.
Esto, de igual manera, suele ser negociable con la persona que va a rentarte el lugar, así que busca un acuerdo en el que los dos ganen.