Si estás buscando comprar un inmueble en la Ciudad de México, seguramente ya sabes que las cosas no están fáciles. Sobre todo si tu interés no está en una residencia o en un inmueble para un segmento alto de la población. Si bien la capital del país camina hacia la saturación, el problema en sí no es que no haya inmuebles que comprar o rentar. Sino que lo que se construye no está hecho para la mayoría de la población.
“La Ciudad de México está discriminando a los segmentos inferiores. La oferta nueva va del segmento medio al alza, y por lo tanto es recomendable que se opte por una solución que esté dentro del presupuesto para evitar un proceso de incumplimiento en el mediano plazo”, asegura Leonardo González, analista Real Estate en Propiedades.com.
Aquellos que no tienen para comprarse una casa en Bosques de las Lomas —la zona que más tiene casas en venta— o para un departamento en la Condesa o la Roma la están viendo complicada, porque los nuevos desarrollos están enfocados a este segmento alto, lo cual los deja con pocas posibilidades de elegir.
Esto, aunado a que la plusvalía de la Ciudad de México es cada vez más alta —lo cual hace que en general los inmuebles estén cada vez más caros—, hace de la capital un lugar cada vez más inaccesible para la población. “La ciudad se está volviendo muy cara”, asegura el especialista. El parque vehicular de la ciudad en muchas zonas ha terminado su vida útil, lo cual genera que existan nuevos espacios para construir nuevos complejos habitacionales. El problema es que éstos están dirigidos a un segmento medio-alto de la población, lo cual deja fuera a la mayoría.
Y todo esto, después de determinado tiempo, expulsa a la gente que vive en la metrópoli, no sólo a ese segmento al que no le alcanza para comprar estas viviendas, sino a aquellos que vienen de otros estados a trabajar y a buscar mejores oportunidades, tales como Querétaro, Morelos o Puebla, por ejemplo.
Desde los 90 esta expulsión era patente, pero en los últimos años se ha acentuado. Y esto no se va a acabar.
“La Ciudad de México va a seguir expulsando gente y la edificación va a ser de interés social, va a ser de segmento alto a residencial”, asegura el analista de Propiedades.com.
Esto no parece que vaya a parar. El pronóstico de aumento de precio para este año de la vivienda es de entre 5% y 7%, según propiedades.
De acuerdo con cifras de Coldwell Banker, en los últimos 10 años en la Ciudad de México se ha triplicado el precio de la vivienda.
“Esto ha generado una gran plusvalía, esto es respecto al precio que te costó a lo que hoy vale”, explica Antonio Trueba, senior vicepresidente de Coldwell Banker Commercial.
De acuerdo con un análisis realizado en 121 colonias en donde se evaluaron departamentos nuevos, la plusvalía anual en la Ciudad de México ha sido de 10.2%. Es decir, que aquellos que compraron un departamento nuevo, tienen una propiedad que vale 10.2% más.
De 121, sólo 15 no registraron plusvalía. ¿De qué depende ésta? De varios factores, por ejemplo, de que en la zona hayan llegado nuevos desarrollos o proyectos de infraestructura o de que los servicios públicos mejoren, por ejemplo. En general, de que exista un mejor entorno urbano y de que la ubicación de la zona sea estratégica.
Más razones
Los precios altos de los inmuebles nuevos también se deben a un aumento en los precios de los insumos de la construcción.
Durante lo que va del año, los precios de estos absorbieron golpes como el gasolinazo y la volatilidad en el tipo de cambio. “Si los precios de la malla de acero, la varilla, etcétera, siguen a la alta, los precios van a ser incluso mayores, porque esto se traslada al precio final”, asegura el analista.
Los precios de los materiales de construcción, después del aumento del combustible, se han disparado. A pesar de que disminuyó, el crecimiento anual de mayo fue de 12.6%, lo cual se ubica en un nivel “muy alto” para un mes similar en los últimos 12 años, según la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).
Como consecuencia de las fluctuaciones en el tipo de cambio y del gasolinazo, los precios del acero, aluminio —y sus derivados—, así como el asfalto, mortero y cemento, continúan con una tendencia a la alza, señala el reporte.
“Es una realidad muy compleja debido al entorno financiero que estamos viviendo”, asegura el especialista de Propiedades.com.
Ante esta realidad, ¿es posible que los precios bajen? Probablemente, según los pronósticos del especialista de Coldwell Banker, esto debido a la incertidumbre política que existe para 2018 a nivel nacional e internacional debido a la negociación del TLCAN.
“Esto podría generar una desaceleraciónt en los precios”, asegura Antonio Trueba. Y a esto se le aúna que el crecimiento en la vivienda muy probablemente no será “tan exponencial” como en los últimos cinco o siete años.
“Estamos llegando a un tope, sobre todo de aquí a 2018”, asegura Trueba.
Una situación compleja
Si quieres comprar, la mayor recomendación es que lo hagas cerca de tu lugar de trabajo. “La Ciudad de México tiene un gran reto: La movilidad. Entonces la prioridad es que si vas a comprar un inmueble busques una ubicación favorable que responda a tus necesidades y a tu solución habitacional”, recomienda González.
O sea, que escojas una colonia que esté interconectada con medios de transporte que te permitan llegar a tu destino entre 20 o 30 minutos. Esto, claro, podría suceder en un mundo ideal, no tan fácil en la Ciudad de México, porque las zonas céntricas son cada vez más caras. Y es que, a su vez, este alto costo hace que se genere un círculo vicioso en el que los perjudicados son los ciudadanos.
A un profesionista promedio —partiendo de un escenario muy optimista en el que éste gana 11 mil 213 pesos, según el Observatorio Laboral— no le alcanza para comprar una vivienda cerca de su lugar de trabajo, así que compra una muy lejos, lo cual hace que tenga que pasar mucho tiempo en el automóvil o en el transporte público, lo cual genera más tráfico, contaminación, y disminuye su productividad.
Por supuesto, con este estilo de vida, esta persona va a llegar a un límite —pasar dos horas de ida y dos de regreso para trasladarse merma la calidad de vida— y decide dejar su empleo actual. ¿Qué sucede después? “En la búsqueda de oportunidades se genera una alta rotación laboral. Los que quedan fuera de esta dinámica se dedican a otras actividades informales o a actividades que pueden derivar en serios problemas de habitabilidad o invasión al espacio público, o de plano se quedan sin empleo”, explica Leonardo. Una espiral perversa contra la cual los citadinos tienen que luchar día con día.
Entonces, ¿rentar?
Si para comprar un inmueble en la Ciudad de México la situación se torna imposible, para rentar no es más sencillo. De acuerdo con un análisis elaborado por Dada Room, una plataforma dedicada a conectar a los que rentan con los que quieren rentar, en promedio, por cada habitación que se renta, cuatro personas están buscando. Y en zonas como la Roma o la Condesa la situación se puede agravar y el número puede aumentar a nueve.
En menos de 10 años, esta ciudad no será atractiva para los jóvenes que quieren estudiar o trabajar porque no les va a alcanzar para una renta, pronostica Antoine Perouze, CEO de Dada Room. La CDMX es cada vez más inaccesible en varios aspectos, pero en este sentido, no es única. En otras ciudades ha pasado esto, como Nueva York, por ejemplo, en donde también la expulsión de personas es una constante, explica.